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地震中倒塌房屋是否继续偿还房贷
来源:转载    作者:原作者    时间:2013-05-08 10:15:46    共阅读:

2011年10月,贾某在县城购买住房一套,并将产权登记在自己名下,同时以房屋按揭方式与某银行签订还款协议。2013年4月,贾某所在县城发生地震,导致贾某所购房屋倒塌,针对贾某房屋倒塌后,贾某是否应该继续偿还按揭贷款,众说纷纭。

  【分歧】

  对于贾某房屋倒塌后,贾某是否应该继续偿还按揭贷款,主要存在以下两种意见:

  第一种意见认为,因不可抗力致使合同目的不能实现的,合同自然解除。因此,贾某的房屋因地震这一不可抗力因素灭失,其与银行签订的抵押贷款合同自然解除,贾某无需继续偿还银行贷款。

  第二种意见认为,标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担。因此,贾某作为房主,已经取得房屋所有权,在交付后产生的风险应该由贾某自行承担,故贾某应该继续偿还银行贷款。

  【管析】

  笔者同意第二种意见,具体理由如下:

  首先,从合同风险转移规则角度讲,风险负担,是指非可归责于任何一方当事人的原因,标的物发生的毁损灭失的损失承担。风险转移不仅适用于动产,而且也适用于不动产。《合同法》第142条规定:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。可知,我国法律对风险负担,采取交付主义与所有权主义相结合原则。具体到本案,贾某以按揭方式购买房屋,已经办理了产权登记,意味着开发商已经将房屋交付给了贾某,同时贾某亦取得了房屋的所有权。按上述法律规定,标的物在交付之后,风险转移到了贾某这方,因此贾某应该承担该风险,需要继续向银行偿还贷款。

  其次,从抵押权的法律属性角度讲,抵押是指债务人或第三人以一定财产作为清偿债务担保的法律行为,债务人不履行到期债务,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。房产抵押贷款则是指借款人以已购商品住房进行抵押。《担保法》第58条规定:“当抵押物灭失时抵押权归于消灭,因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产”。本案中,贾某的房屋因地震而灭失,以房屋设置的抵押权随即也消灭,但抵押权的消灭并不必然导致债权的消灭。同时,我国采用的是房屋和土地分离的原则,若土地使用权也在银行进行了抵押,那么房屋的灭失并不必然导致抵押权的当然消灭,银行还可以对抵押的土地使用权行使抵押权。因此,贾某的银行按揭贷款不因房屋的灭失而消灭,银行的债权不因抵押物权的灭失而消灭,故贾某应该继续向银行偿还贷款。

  综上,无论从合同风险转移的角度还是抵押权的法律属性角度讲,贾某对银行的债务均没有消灭,故贾某房屋的倒塌,不影响其向银行继续偿还贷款。

  (作者单位:江西省广昌县人民法院)

来源:中国法院网 抚州频道
责任编辑:顾小娟